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民法典物权篇中居住权理解与适用
发布日期:2020-07-18 访问量:

关于民法典中居住的设立,其实中国在前些年就有探讨,只不过这次把其权利纳入法典,使其法典化。我看了一下民法典规定居住权一共用了6个条文规定,下面我们就来具体解读:

第三百六十条规定,居住权是指居住权人按照合同约定,对他人的住宅的占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权权项包括占有、使用权利。我们可以通过通过对比物权的所有权发现,居住不包括处分、收益的权利。因此如果当事人对居住权进行处分、出租是无效的(当事人约定出租的除外),注意这里的处分就是后文所指的转让,即这里处分是一个物权行为,即对居住权进行物权转让是绝对无效的,对对居住权进行债权行为,则当事人有约定即可。

对本条我们可以看出,居住权的设立依然依靠债权的方式方式流转,即通过签订合同方式来实现物权流转。同时居住设立对象是他人的住宅,因此排除非住宅性建筑是不能设立居住权的。同时本条规定了居住权此权利的权利性质即用益物权,即用益物权是强调物权使用、占有、收益的权利。

其实通过本条可以看出我们立法者背后立法背景,那就是当下对老百姓影响住房紧张问题,房价居高不下,同时另外一个方面那就是我们国家老龄化越来越严重,城市和农村养老将是一个越来越凸显的社会保障问题。我想这是一个国家基于基本国情的考虑以及社会经济方面考虑而作出的一个立法条文吧。

本条文其实与合同法订立合同事项差不多,其中最值得讲解的就是居住权设立的期限。按照我国法律规定,这里居住设立期限应该在所有权权期限内设立,超过部分无效。

第三百六十八条,居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外,设立居住权的,应该向登记机关设立登记,居住权登记时设立。

本条可以看出,居住权的设立依然是按照不动产物权设立的方式一样,即合法有效的合同,然后到登记机关登记,登记时居住权才设立。因此如果当事人仅仅是签订了居住权合同而未登记,则当事人仅仅是享有债权,而非物权,因此当事人可以请求对方履行债权请求权。

同时还要注意另外一方面居住设立原则上是无偿设立,但是当事人另外约定的除外,因此当事人另外有约定有偿设立也是可以的,这里有偿不仅仅是货币上的由偿,还可以是设定一定的义务,或者作为或者不作为的行为也是可以的。

按照第三百六十九条规定,居住权不得转让、继承。设立居住权的不得出租,但是当事人另外有约定除外。

本条和居住设立设立条条款一样,设立居住权住宅,当事人不能继承和转让。反之当事人违反该规定,则设立的居住权也是无效的,但是合同依然有效,我们不能说,物权法否定了违反本条款只能说居住权不能设立,而不能否定合同无效,因此我们严格贯彻物债两分原则。因此合同按照合同法方面争议处理即可。

第三百七十条,居住权期限届满或者居住权权人死亡的,居住权消灭。居住权权消灭的,应该及时的办理登记注销。

第一种,是居住权人死亡,我们这里探讨的死亡是否包括宣告死亡,按照相关规定,应该包括宣告死亡。如果是错误的宣告死亡,按照民法总则规定处理即可。

第二种是居住权期限届满 根据前面居住权合同内容事项规定,居住权设立期限是有当事人约定,因此居住权期限届满居住权消灭。同时从这里可以看出,是一个期限物权。

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