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好租晓楼深度专题浅析《民法典》
发布日期:2020-07-07 访问量:

2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,自2021年1月1日起施行,我国民事法律正式步入法典时代。《民法典》对于房地产的部分,改动较大,对此,本期好租晓楼特别推出《浅析民法典——有关房产经济那些事》专题,并将房地产相关内容提炼为七个问题,与房地产从业者共同探讨。

《中华人民共和国民法典》被称为“社会生活的百科全书”,是新中国第一部以法典命名的法律,在法律体系中居于基础性地位,也是市场经济的基本法。从0到1,民法典用时六年完成,期间经历了多个重要节点。2014年,党的十八届四中全会上,编纂民法典正式被提上日程。2017年,十二届全国人大五次会议表决通过《民法总则》,完成了民法典制定两步走中的第一步。2019年,由民法总则与民法典各分编草案“合体”而来的完整版民法典草案首次展现在世人面前。

相较原有民事法律,此次《民法典》增至1260个条文:保留现行法规定的条文约有457个,占比约为36.3%;对现行法及相关司法解释作“非实质修订”而来的条文约有409个,占比约为32.5%;对现行法及相关司法解释作“实质性修订”而来的条文约有246个,占比约为19.5%;“新增”条文约有148个,占比约为11.7%。其中,房地产相关问题集中在物权部分和合同部分,具体涵盖了土地使用期限、居住权、抵押房屋出售、承租人优先购买权、建筑物区分所有权、物业服务合同以及中介服务合同。

土地性质为商业/旅游/娱乐用地,房子类型为公寓、酒店、写字楼、商铺的,最高使用年限为40年,综合用地商住楼为50年,届满续期都遵从“有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”参照《民法典》第三百五十九条。

房产抵押期间“不得转让”变更为“可以转让”,抵押权不因抵押财产转让而受影响,抵押人转让财产时须履行法定通知义务,无需取得押权人(银行)同意即可出售。参照《民法典》第四百零六条。

物业服务不得转包,物业公司对于违法行为有制止、报告义务,物业方不得断水电气暖催交物业费。参照《民法典》第九百四十一、第九百四十二、第九百四十四条。

禁止跳单上升到立法层面。参照《民法典》第九百六十五条,“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”

晓楼报告篇末还认为,《民法典》很好地保护了房产中介人员的利益。中介从业人员需要及时有效地保留服务证据,同时这也约束和提醒了房产行业,要更加规范化发展,为客户提供更好的服务。

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