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承租人能否改变房屋用途?是否影响租赁合同效
发布日期:2021-06-29 访问量:

  承租人能否改变房屋用途?

  《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定,承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。

  承租人需改变房屋用途的,应当书面征得出租人同意,其中依法须经有关部门审批的,应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。承租人未征得出租人同意改变房屋用途的,致使房屋损坏的,出租人可以解除租赁合同。如果出租方擅自改变房屋使用功能进行出租而签订的租赁合同,或出租方和承租方共同改变房屋使用功能未得到政府主管部门批准的租赁合同,违反了行政法规的强制性规定,则是无效合同。

  出租人改变房屋使用性质是否影响租赁合同效力?

  承租人擅自改变房屋的用途的,并不当然导致房屋租赁合同的无效。承租人改变租赁房屋的使用用途,虽然不导致合同无效,但是属于违约行为,所以说当承租人未按照约定的方法租赁物,改变房屋的使用用途,致使租赁房屋受到损害的,出租人可以解除房屋租赁合同,并且要求赔偿损失。

  据合同法及司法解释的规定,只有在违反法律、行政法规的效力性强制性规定时,房屋租赁合同才可能被归于无效。而在改变房屋用途问题上,通常不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的可能。

  一方面,法律、行政法规中不存在真正意义上的关于改变房屋用途的规定,而《浙江省城乡规划条例》等地方性法规虽涉及该事项,但因不属于法律、行政法规的范畴,亦不会导致合同无效,至多引发行政处罚。另一方面,就物权法第七十七条而言,该条文既未明确规定违反该规定将导致合同无效,亦不存在若使合同有效将损害国家利益和社会公共利益之必然。

  进一步而言,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定,业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主可以要求他排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

  因此,一方违反物权法第七十七条,另一方可采取侵权救济措施,但以此主张房屋租赁合同无效或或缺乏法律依据。

  改变房屋用途的合法手续有哪些?

  临时改变房屋用途需要缴纳一定的土地收益金。申请人到行政服务中心建设局窗口领取并填写申请表后,到所属乡镇街道、开发区签署意见。

  申请时必须同时递交以下材料:

  1. 营业执照及法人身份证;

  2. 土地证;

  3. 房产证;

  4. 改变那一层的图纸(变更部分的标准平面图);

  5.用地范围地形图电子版。

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