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房产抵押借款前,必须了解这些法律点
发布日期:2020-05-17 访问量:

房产抵押借款,对所有人来说都是一件大事儿。一方面作为抵押物的房产往往价值巨大,另一方面,涉及房产抵押的借贷往往有多方权利义务主体,法律关系较为复杂。自西城法院“诉源治理直通车”开通以来,工作站就接到许多涉及房产抵押借款的法律咨询,反映出该问题受到社会公众的广泛关注。

群众有需要,法官就来到。2020年5月12日上午,北京西城法院“诉源治理直通车”普法讲堂第四期开讲,西城法院民三庭法官董林明、法官助理杨惠惠就“房产抵押借款”的法律问题为群众答疑解惑,160余名社区群众及来自科技日报、中国妇女报、法制日报、北京日报等媒体的20余名记者通过专项微信群参加了活动,活动通过“一直播”平台全程视频直播。本次活动也是京法巡回讲堂系列普法活动之一。

张某与李某是好友。因张某生意急需资金周转,便向李某借款100万元,并承诺给高额利息。在张某的建议下,李某用房子做抵押与银行签订了借款年利率为6%的《抵押借款合同》,向银行抵押贷款100万元转借给了张某。张某收到钱后与李某签订了《借款协议》,约定的借款年利率为15%。借款到期以后,张某总是以生意不景气、资金一直没有回笼为由拖着不还款。无奈之下,李某将张某起诉至法院,要求张某偿还借款本金100万元并按照年利率15%支付利息。法院会支持李某的诉求吗?

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第(一)项的规定:套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人,且借款人事先知道或者应当知道的,人民法院应当认定民间借贷合同无效。张某与李某之间的《借款协议》,虽是双方自愿签订,但李某出借给张某的100万元来源于银行的房产抵押贷款,且约定的利率标准高于银行贷款利率,张某对此是知情的,故张某与李某签订的《借款协议》应属无效。在民间借贷领域,借款的资金来源是一个重点问题。原则上,民间借贷出借人的资金必须是自有资金,不允许套取银行等金融机构的贷款再转借他人进行牟利。否则,会让信贷资金脱离监管,资金安全难以保障,并且也扰乱了国家的金融秩序。所以,对这种高利转贷的行为,法律是予以否定性评价的。

孙某和曹某是大学同学,毕业多年两人一直保持联系。2019年1月,孙某向曹某借款200万元并承诺月利率为1%,曹某要求孙某提供抵押担保。于是,孙某联系亲戚房某,用房某的房子作抵押担保。曹某和房某签了《抵押担保合同》,约定房某用自己名下的房产对孙某的借款提供抵押担保。抵押合同签订后,还未办理抵押登记,房某就把这套房产卖给了不知情的丁某,并办理了房屋过户手续。曹某多次要求房某配合办理抵押登记手续,房某找各种理由拒绝配合。借款到期之后,孙某没有按期还款。于是曹某将孙某和房某起诉到法院,要求孙某偿还借款本金和利息,并要求对房某名下的抵押房产经折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。担保人房某应承担什么责任呢?

根据我国《物权法》的相关规定,当事人之间订立的抵押合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。以不动产抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中,曹某与房某签订的《抵押担保合同》合法有效,双方应当按照合同约定履行义务。因为双方约定的抵押房产并未办理抵押登记,抵押权没有设立,曹某要求对房某名下的抵押房产经折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权这一诉讼请求没有法律依据。但是,房某作为抵押人对房产没有办理抵押登记具有过错,应当承担相应违约责任,所以法院判决房某在抵押担保房产的价值范围内对孙某不能偿还的债务承担补充清偿责任。

王某是做建材生意的,因为资金一时周转不开,便向一家小额贷款公司借款,小额贷款公司要求王某提供担保,王某找到发小宋某作保。于是,王某、宋某和小额贷款公司签订《抵押借款合同》,约定王某向小额贷款公司借款300万元,宋某用自己单独所有的房产为王某的上述借款提供抵押担保,担保的范围包括借款本金、利息以及诉讼费、保全费、公告费、律师费等实现债权的费用。同时,各方就房产办理了抵押登记,因不动产登记证明中没有“担保范围”栏目,就只登记了被担保的债权数额为300万元。借款到期后,王某没有足额偿还借款本息。小额贷款公司将王某和宋某一并起诉至法院,要求王某偿还借款本金、利息,并支付律师费,并要求对宋某名下的抵押房产行使抵押权。抵押担保合同约定的担保范围与不动产登记证明载明的担保范围不一致,应以哪个为准呢?

以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围,一般应当以登记的范围为准。但是,法院在审理这种案件时会充分考虑不动产登记制度设计上的差别,作出符合实际情况的裁判。就本案而言,首先,不动产登记证明中载明的被担保的债权数额为300万元,而《抵押借款合同》约定除本金外还包括利息及其他费用,二者并不一致。一般而言,造成这种不一致的原因是登记系统中没有“担保范围”栏目,仅有“被担保债权数额”的表述,且只能填写固定数字。而且,一般情况下,抵押权设立之初,除本金数额外,利息及费用的数额都难以明确。因此,本案抵押房产的担保范围以合同约定为准符合实际情况。其次,《房屋抵押合同》中明确约定房屋抵押担保的范围包括借款本金300万元、利息及实现债权的全部费用。小额贷款公司要求对抵押房产在生效判决确认的借款本金、利息及律师费范围内对相应价款享有优先受偿权,符合《抵押借款合同》的约定,也不违反法律规定,故法院判决支持了小额贷款公司的诉讼请求。

“抵押房屋事关家庭核心资产的安全。老百姓既不具有金融机构专业的风险评估能力,也很难承担房产抵押担保带来的不利后果,所以在抵押房屋前务必要了解相关的法律点,理性判断,谨慎决策。”董林明法官认真提示广大居民朋友在借贷活动中,要注重防范法律风险、维护自身合法权益,为房产套上法律“安全锁”。

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